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 2009年下半年长沙楼市发展五大趋势
 <一>:宏观经济稳健发展,观望气氛逐渐消散
  上半年中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行了一系列政策措施,初见成效,下半年随着各项政策的深入落实和积极应对变化的新政出现,宏观经济仍将保持良好的态势,普通百姓的信心将得到进一步增强。长沙整体经济的稳健和活力,房地产市场的健康,都将使普通百姓产生合理的市场判断,观望气氛也将逐渐消散。
 <二>:安居工程稳步推行,有效需求有力激发
  包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施,一方面激活住房需求,增加市场需求,另一方面又为需求的实现提供了资金支撑,市场的需求变得有效和现实,带来了上半年的市场交易的活跃。安居工程政策的稳步推行,政策作用的深入,普通百姓住房需求被唤醒的同时,购买力得到增强,下半年市场的有效需求将得到有力激发。
 <三>:市场整体持续回暖,供销矛盾逐渐缓解
  上半年长沙房地产表现出市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升,市场交易日渐活跃,市场整体呈现回暖迹象。下半年将延续这一发展趋势,市场整体持续回暖,房地产开发商的经营将更为稳健,对市场的预期更为合理,一方面调整新建楼盘的时间和规模,另一方面注重原有楼盘的销售,加快市场对存量房的消化,供销矛盾进一步缓解,促进长沙房地产的健康。
 <四>:地铁效应逐步释放,沿线楼盘开始升温
   地铁作为城市新的交通形式,在缓解城市地面交通的同时,还能强化沿线土地的利用类型和方面,带来商圈的组团发展。长沙地铁规划的出台和地铁的修建,将促进长沙房地产市场的分布格局,带来沿线土地的开发和楼盘项目的建设。由于目前地铁刚开始修建,社会各界对其了解和认识不够,尽管如此,上半年地铁沿线的部分楼盘仍价格出现上涨,大部分楼盘的成交量上升幅度都较大。
 <五>:市场结构渐趋合理,地价房价平稳波动
  上半年长沙市房地产一级市场平稳发展、二手房市场交易活跃、租赁市场发展迅速,全市房地产市场的一、二、三级市场在回暖背景下呈现不同的发展特点,三者之间的结构也得到了相对合理的调整。房地产市场结构也将在下半年延续这一趋势,市场结构渐趋合理,房价也将在各方面的作用下,稳中有升。
《长沙市住房公积金管理条例》实施:失业满2年可提取
  今后患重大疾病造成家庭生活特别困难、房租超过家庭收入的15%或者连续失业满2年的职工,都可以提取住房公积金了。
  《长沙市住房公积金管理条例》是我省第一部住房公积金地方法规,它标志着住房公积金的管理、使用及监督步入法制化、规范化轨道。
 宏观政策
  人气问题仍然是当前投资和消费的最主要问题。专家预计,2009年上半年全省房地产市场观望气氛还将延续,但随着我国经济在扩大内需政策带动下预期在下半年稳定回暖,全省房地产市场各项优惠政策逐步落实,房价回归到与全省经济发展水平、居民收入水平基本相称的心理预期,全省房地产市场可望在下半年开始逐步走出低迷。
  进入五、六月份以来,全国房地产市场价格不断走高,涨速加快。不少城市的很多区域房价涨到比历史最高位的2007年9、10月份还高。北京、上海、广州、深圳等一线城市上半年一手房均价涨幅超过20%甚至超过40%,二手房平均涨幅也超过15%甚至30%,核心区域的房价涨幅更加大。众多二线城市的房价也是纷纷上扬。
  据国土资源部网站消息,预计下半年成交量可能在小幅振荡中逐步上升,房价仍会稳步上涨,个别城市可能会出现较快增长。报告在对下半年房地产市场走势预测中预计,房地产开发投资稳步增长,但将低于去年全年20.9%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少。
  人气问题仍然是当前投资和消费的最主要问题。专家预计,2009年上半年全省房地产市场观望气氛还将延续,但随着我国经济在扩大内需政策带动下预期在下半年稳定回暖,全省房地产市场各项优惠政策逐步落实,房价回归到与全省经济发展水平、居民收入水平基本相称的心理预期,全省房地产市场可望在下半年开始逐步走出低迷。
  人气问题仍然是当前投资和消费的最主要问题。专家预计,2009年上半年全省房地产市场观望气氛还将延续,但随着我国经济在扩大内需政策带动下预期在下半年稳定回暖,全省房地产市场各项优惠政策逐步落实,房价回归到与全省经济发展水平、居民收入水平基本相称的心理预期,全省房地产市场可望在下半年开始逐步走出低迷。
  人气问题仍然是当前投资和消费的最主要问题。专家预计,2009年上半年全省房地产市场观望气氛还将延续,但随着我国经济在扩大内需政策带动下预期在下半年稳定回暖,全省房地产市场各项优惠政策逐步落实,房价回归到与全省经济发展水平、居民收入水平基本相称的心理预期,全省房地产市场可望在下半年开始逐步走出低迷。
 

 各方观点
   
   下半年货币政策刚有“微调”动向,房地产即被指为从紧对象。“目前还不会从紧,也不应该。”央行一权威人士13日接受《华夏时报》采访时斥责,“这是流言,会害人的。”上述人士表示,中央以及相关部委的表态已经很明确。中央有关领导在不同场合已定调“下半年将继续实施适度宽松的货币政策”。
  “我对下半年楼市依然保持乐观态度”,中原集团董事局主席施永青表示,金融危机拯救了中国开发商,如果没有金融危机,中央的宏观调控还不容易这么快出来。突然间,这么多的资金流进了市场,让成交量、开发商等资金问题,一下子都得到了解决。他认为,对大部分内地开发商来说,其实是获得了一次重生的机会。
  “对不起,90平方米的房子卖完了。”“目前卖的,主要是120平方米的大户型。”近日,记者走访众多销售部,发现中小户型的缺席,已成为楼市下一季的特征。日前,记者从长沙市房产研究中心了解到,7月,长沙市商品房签约成交16216套,面积175.35万㎡,均价4327元/㎡,环比分别增长-12.68%、-9.72%、6.51%。
  日前,国务院常务会议分析当前经济形势,研究部署下一阶段经济工作。会议强调,引导住房消费和房地产市场平稳健康发展。“针对部分地区土地市场火爆和房价反弹势头明显,看得出来政府对房地产市场高度关注,反应迅速,对其中炒作和投机高度警惕,这无疑更增添了市场对房地产信心。”中原证券分析认为。
  市场持续走好,数个楼盘以热销态势,领跑中端市场。继上周保利·麓谷林语开盘当日狂销620套之后,锦绣世纪又创造了一个开盘几乎售罄的奇迹。7月11日,东塘赤岗冲。锦绣世纪二期开盘,因为推出了“VIP一万抵三万,现场更能参与幸运大抽奖”的活动,开盘当天人流如织,现场购房热情高涨。
  上半年买房比下半年买房绝对值:第一个迹象是:中小开发商降价求生的可能性与空间发生有利于政策发挥作用的变化。笔者认为有两点值得注意:一是中小开发商降价求生的通路既打通了,也变得唯一了;二是首先被迫降的将会是中高档住宅,这两者同时运动,便会导致刺激普通消费的努力变得有效。
  市场持续走好,数个楼盘以热销态势,领跑中端市场。继上周保利·麓谷林语开盘当日狂销620套之后,锦绣世纪又创造了一个开盘几乎售罄的奇迹。7月11日,东塘赤岗冲。锦绣世纪二期开盘,因为推出了“VIP一万抵三万,现场更能参与幸运大抽奖”的活动,开盘当天人流如织,现场购房热情高涨。
  有机会就有市场。从最近的情况来看,长沙不少高档住宅、别墅似乎都走出了滞销困境,投资客重新返场。而我们关注的土地市场成交量,虽然长沙的回升不明显,但是全国的土地成交回暖是事实,同时美元大量入市,造成货币贬值的预期,房地产的保值功能有更大的挖掘空间,这就造就持有物业市场下半年有较好的机会点。

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 购房指导
   
  长沙楼市再现2007年的疯狂。2009年上半年,长沙城区商品房累计销售面积498.44万平方米,销售金额194.85亿元,同比分别增长43.34%、37.66%。热销势头从中小户型蔓延至大户型,再传递至高端别墅项目。尚沉浸在去年惨淡中没有回过神的开发商,和依然在买与不买之间徘徊的消费者博弈。
  2009长沙楼市中报发布现场,针对“长沙上半年楼市特征是什么样子?下半年发展趋势又将如何?现在到底该不该买房子?”等焦点问题展开的楼市高峰论坛上,长沙市房屋产权管理局局长石长松、中南大学商学院房地产研究中心主任洪开荣、湘天房地产公司总经理骆宪炳以及长沙滕王阁房地产开发有限公司副总经理罗飞虹各抒己见。
  当前房地产市场又进入了一个比较敏感的时期。经历之前3个月的“小阳春”之后,市场并没有停止上升的步伐,于是捂盘、惜售、提价等现象时有发生。面对市场上各种各样的现象,购房者应该如何应对?以下提供一些解决思路供参考。因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。
  对有刚性需求的消费者而言,何时出手已不是选房的第一要素,关键是要解决到哪里买房的问题。中原、德思勤、中地行等机构分析认为:长远来看,长沙楼市刚性需求仍可观,市内几大住宅集中供应板块,由于房源丰富、种类齐全且各具特色,在未来一段时间内仍将成为市场热点。
  认为房价将回复至2008年低值的与认为房价稳步上涨的基本持平。这说明,尽管被调查者中仅有四成人有意买房并且时间并不确定,但下半年经济转好,刺激政策微调,并且一些直接的住房消费刺激政策到期,依然会有部分消费者选择下半年入市。因此如何选择是关键,以下搜集整理的四类房子,非常适合下半年出手。
  长沙楼市再现2007年的疯狂。2009年上半年,长沙城区商品房累计销售面积498.44万平方米,销售金额194.85亿元,同比分别增长43.34%、37.66%。热销势头从中小户型蔓延至大户型,再传递至高端别墅项目。尚沉浸在去年惨淡中没有回过神的开发商,和依然在买与不买之间徘徊的消费者博弈。
  认为房价将回复至2008年低值的与认为房价稳步上涨的基本持平。这说明,尽管被调查者中仅有四成人有意买房并且时间并不确定,但下半年经济转好,刺激政策微调,并且一些直接的住房消费刺激政策到期,依然会有部分消费者选择下半年入市。因此如何选择是关键,以下搜集整理的四类房子,非常适合下半年出手。
  王苏生指出,对于不同的上市公司,房价的变化对于公司的影响幅度不同,高价地比例高,土地获取时间晚的公司对房价的敏感高。因此他认为两类房地产上市公司值得推荐:一是房价上升对企业利润敏感度高的公司,如金地、万科;再是土地储备丰富,且存在潜在获取便宜土地的公司。